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在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、酒店装修改造项目环境保护方案
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、酒店装修改造项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、酒店装修改造项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、酒店装修改造项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、酒店装修改造项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 酒店装修改造项目组织计划和人员安排
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、酒店装修改造项目组织计划
(一)组织形式
(二)工作制度
二、酒店装修改造项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训及费用估算
从需求端而言，疫情使得居民旅游出行和商务出行模式及消费行为变化。居民旅游出行方面，潜在的出境游转向国内游，国内度假游趋向城市郊区和周边等短程旅游市场，休闲、亲子、度假等产品受到欢迎，住宿客人关注品质、安全、健康。
另外，旅行出游日益大众化，随着我国社会经济的发展，人们在日常生活当中开始追求精神层面的享受，越来越多人开始利用节假日或者工作之余以旅游的方式来放松自我，短时旅居也成为近年来国人兴起的新兴生活方式。高性价比、有特色的内资精品酒店成为居民酒店消费的新趋势。商务出行方面，商旅出行对酒店智能化、无接触式服务需求的增加，酒店的功能配套、空间结构布局、服务流程都提出了新的更高要求。目前境内外间的度假旅行及商务差旅频次降低，由出境旅游转化国内旅游的这部分消费者，对住宿业态的创新和服务品质要求高，使得国内中高端酒店迎来新的结构性发展机会。
从供给端而言，本次的疫情危机又为行业整合与中高端酒店的发展提供了新的机会，落后、不符合发展要求的企业加速出清，酒店的品牌化率和连锁率将加速提升。同时，经历此次新冠肺炎疫情，酒店行业会加速洗牌和淘汰。疫情爆发以后，管理健全、防疫卫生条件好、综合实力强的中高端酒店集团则会获得更大的竞争优势。此外，受疫情影响，酒店优质物业及其租金价格等均会出现阶段性投资机会，有利于品牌酒店集团逆势扩张布局。
近年来，锦江酒店、首旅酒店、华住集团纷纷布局新设立中高端酒店，将存量酒店改造升级为中高端酒店，公司需要通过继续提高现有直营酒店数量规模而在中高端酒店领域继续保持相对竞争优势。
一、酒店装修改造项目产品产能规划方案
二、酒店装修改造项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、酒店装修改造项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1.投资者分成
2.企业自销
3.国家部分收购
4.经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
厨房装修改造小常识
厨房是家庭生活的重要场所，厨房是否实用直接影响着家居生活的品质，在以提高家居生活质量为目的的旧房装修中，一定不能忽视对厨房的重新改造。厨房的常规装修，是在对厨房装修前必须了解的基本知识，我们必须慎重的选用厨房所需的装修材料，以及在施工过程中所需考虑的基本注意事项。
1、厨房的壁面以方便、不易受污、耐水、耐火、抗热、表面柔软，又具有视觉效果者为佳。塑胶壁纸，有光泽的木板，经过加工处理或涂上透明塑胶漆的木材，都是比较适合的.材质。
2、以使用性质来区分，活动较频繁的区域，如水槽、炉台等处，可用瓷砖、黏土陶砖、玻璃砖、不锈钢等既安全又结实的材质。
3、在墙面和厨具的结合处，挡水壁的铺设至少要25公分。采用玻璃材质作为界隔能在夏天反射高温，而冬天导入低温，隔热隔音效果极好，
4、天花板的材质首先要重防火、抗热，当然不易污染、防褪色也是重点。防火的塑胶壁材和化石棉等都是不错的选择，设置时须配合通风设备及隔音效果。如果在厨房装设天窗，需用双层玻璃，在安全上才没有顾虑。照明设备若安在天花板和塑胶层之间，可用半透明的塑胶层。
5、磁砖地板可分为上釉及无釉两种，无釉材质较为粗糙，有防滑功能，极适合厨房的空间使用。它的优点是耐用，不易受污染，容易清理，有良好的隔音效果。
6、厨房的防漏问题除了在打造厨房时最密的规划防护工程外，由于经常烹煮食物，经久使用之后，容易引起漏水之类的琐碎问题，并且极易带来虫蚁的侵害，很烦人。在厨房里，水和食物是虫害的最爱，所以厨房的卫生环境，除了勤于打扫，保持环境的干净清爽外，防止虫害的方法是严密密封厨房的出口和裂缝，如：清理台四周、水龙头、磁砖、切割出口处、洗手台、抽油烟机出风口等漏孔。
7、厨房的防漏之道应面面俱到，所有的裂缝和出入口皆须加以修护填补。尤其是漏水严重的老房子，更应尽快修补，以防止虫害因喜欢潮湿而接近。
项目建设期 3 年，计划总投资 5, 万元，其中建设投资 5, 万元，铺底流动资金 万元。预计总投资利润率为 （税后），内部收益率为 （税后），税后静态投资回收期为 年（含建设期）。通过本项目的建设，可有效的优化现有酒店市场表现，公司盈利能力得到有效改善，推动公司快速发展。
4、项目涉及报批事项情况
现有酒 店装修 升级 项目不涉及 土建、 房屋 等固定 资产 的投资 和建 设， 无需履行投资备案手续。根据《_环境影响评价法》《建设项目环境影响评价分类管理名录》和《建设项目环境影响登记表备案管理办法》等环评法律法规的规定，发行人前述募集资金投资项目属于“对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表”的建设项目，故不需要履行环评审批手续。公司将在建设项目建成并投入生产运营前履行环境影响登记表备案手续。
公司于 2022 年 4 月收购君澜酒店及景澜酒店品牌，酒店品牌矩阵得到完善，公司业务由中高端精选服务酒店拓展至高端度假酒店，管理酒店数量快速增长，市场份额有效提升。目前，公司已形成“君亭”、“君澜”、“景澜”三大产品系列近 10 个品牌的完整中高端品牌矩阵，实现了包括商旅及度假全服务酒店产品的覆盖。
但公司旗下已开业酒店数量在中高端酒店领域内与龙头酒店集团相比仍有较大差距。公司目前在中高端酒店细分领域具有较高的市场地位和品牌影响力，但是从行业发展趋势来看，公司的竞争地位和品牌影响力仍有较大的发展空间。在中高端酒店行业快速发展的大背景下，具有领先的市场竞争地位和品牌影响力将会极大提升公司的发展速度与发展质量。为达到上述目标并实现跨越式发展，公司必须不断投资建设新的中高端精选服务酒店，完善在全国范围内酒店布局并增强区域优势。通过本次募投项目建设，公司酒店区域布局将更加完善，酒店产品层次更加丰富，品牌内涵更加深化，市场竞争力将得到大幅提升。本次募投项目是推进公司发展战略的重要布局，公司将进一步提升全国市场占有率，酒店数量大幅增长，在国内中高端酒店的竞争地位快速提升，具有非常重大的战略意义。
按照《_合同法》和_《建设工程勘察设计管理条例》的规定，结合本工程具体情况，双方签订此施工合同。
1、工程名称：_______________酒店改造工程
2、工程内容：_______________酒店改造及检修
3、承包范围：_______________两台电梯改造，包括更换电梯控制柜、厅门传动系统、轿门电子感应光幕、对重缓冲器、钢丝绳，电梯轿厢装潢，电梯导靴衬，电梯门滑轮等。两台电梯整体检修。
4、承包方式：包工包料
5、工期：__________年_____月_____日———__________年_____月_____日
改造项目可行性研究报告
第一章 研究概述
第一节 研究背景与目标
第二节 研究的内容
第三节 研究方法
第四节 数据来源
第五节 研究结论
一、市场规模
二、竞争态势
三、行业投资的热点
四、行业项目投资的经济性
第二章 改造方案项目总论
第一节 改造方案项目背景
一、改造方案项目名称
二、改造方案项目承办单位
三、改造方案项目主管部门
四、改造方案项目拟建地区、地点
五、承担可行性研究工作的单位和法人代表
六、研究工作依据
七、研究工作概况
第二节 可行性研究结论
一、市场预测和项目规模
二、原材料、燃料和动力供应
三、选址
四、改造方案项目工程技术方案
五、环境保护
六、工厂组织及劳动定员
七、改造方案项目建设进度
八、投资估算和资金筹措
九、改造方案项目财务和经济评论
十、改造方案项目综合评价结论
第三节 主要技术经济指标表
第四节 存在问题及建议
第三章 改造方案项目投资环境分析
第一节 社会宏观环境分析
第二节 改造方案项目相关政策分析
一、国家政策
二、改造方案行业准入政策
三、改造方案行业技术政策
第三节 地方政策
第四章 改造方案项目背景和发展概况
第一节 改造方案项目提出的背景
一、国家及改造方案行业发展规划
二、改造方案项目发起人和发起缘由
第二节 改造方案项目发展概况
一、已进行的调查研究改造方案项目及其成果
二、试验试制工作情况
三、厂址初勘和初步测量工作情况
四、改造方案项目建议书的编制、提出及审批过程
第三节 改造方案项目建设的必要性
一、现状与差距
二、发展趋势
三、改造方案项目建设的必要性
四、改造方案项目建设的可行性
第四节 投资的必要性
第五章 改造方案行业竞争格局分析
第一节 国内生产企业现状
一、重点企业信息
二、企业地理分布
三、企业规模经济效应
四、企业从业人数
第二节 重点区域企业特点分析
一、华北区域
二、东北区域
三、西北区域
四、华东区域
五、华南区域
六、西南区域
七、华中区域
第三节 企业竞争策略分析
一、产品竞争策略 二、价格竞争策略
三、渠道竞争策略
四、销售竞争策略
五、服务竞争策略
六、品牌竞争策略
第六章 改造方案行业财务指标分析参考
第一节 改造方案行业产销状况分析
第二节 改造方案行业资产负债状况分析
第三节 改造方案行业资产运营状况分析
第四节 改造方案行业获利能力分析
第五节 改造方案行业成本费用分析
第七章 改造方案行业市场分析与建设规模
第一节 市场调查
一、拟建 改造方案项目产出物用途调查
二、产品现有生产能力调查
三、产品产量及销售量调查
四、替代产品调查
五、产品价格调查
六、国外市场调查
第二节 改造方案行业市场预测
一、国内市场需求预测
二、产品出口或进口替代分析
三、价格预测
第三节 改造方案行业市场推销战略
一、推销方式
二、推销措施
三、促销价格制度
四、产品销售费用预测
第四节 改造方案项目产品方案和建设规模
一、产品方案
二、建设规模
第五节 改造方案项目产品销售收入预测
第八章 改造方案项目建设条件与选址方案
第一节 资源和原材料
一、资源评述
二、原材料及主要辅助材料供应
三、需要作生产试验的原料
第二节 建设地区的选择
一、自然条件
二、基础设施
三、社会经济条件 四、其它应考虑的因素
第三节 厂址选择
一、厂址多方案比较
二、厂址推荐方案
第九章 改造方案项目应用技术方案
第一节 改造方案项目组成
第二节 生产技术方案
一、产品标准
二、生产方法
三、技术参数和工艺流程
四、主要工艺设备选择
五、主要原材料、燃料、动力消耗指标
六、主要生产车间布置方案
第三节 总平面布置和运输
一、总平面布置原则
二、厂内外运输方案
三、仓储方案
四、占地面积及分析
第四节 土建工程
一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
二、特殊基础工程的设计
三、建筑材料
发包方（章）：__________
承包方（章）：__________
地址：_______________
地址：_______________
法定代表人：__________
法定代表人：__________
委托代理人：__________
委托代理人：__________
电话：_______________
电话：_______________
电挂：_______________
电挂：_______________
开户银行：__________
开户银行：__________
帐号：_______________
帐号：_______________
邮政编码：__________
邮政编码：__________
合同订立时间：____年_____月_____日
XXXXX装修改造工程
申请报告
XXXXX：
XXXXX，位于XXXXX（现已改制为XXXXX）资产，占地面积 3万多平方米，总建筑面积2万多平方米。由于成立XXXXX，为了招待、接待工作，使其充分发挥效益，2013年经领导研究同意投资建设XXXXX。
自2015年7月1日至今，XXXXX正在经营的客房49间，餐饮包房8间，不能达到星级酒店正常接待水平，旺季时经常出现客人无房入住、吃饭需要等待的情况发生，从而使酒店在旺季时流失大量客人，无法提高营业额。
近年来，随着XXXXX重点发展旅游行业，依法开设的酒店、宾馆数量不断增加，岫岩县酒店行业迎来了飞速发展的黄金时期。如今，在XXXXX城区及周边，几乎每条街都有几家酒店、宾馆，一些区位和地段优势较好的街道，甚至开设有十几家酒店、宾馆，过于庞大的市场使酒店面临激烈的竞争。在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场的情况下，只有不断从硬件和软件两个方面改善酒店环境，提升酒店的服务和品质，才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟，并谋求进一步的发展。
一,酒店年收入预测
1.静态银行收益预测
企业投资就是为了追求利润,当企业投资一个项目时,就必须会有资金的投入,于是就会产生收益或亏损,假如这笔钱是存到银行,则根据中国人民银行公布的金融机构人民币存款准利率表,整存整取,一年利率:﹪,两年利率:﹪,三年利率:﹪。
五年利率:﹪,于是十年收益为
银行存款总收益=100×(1+﹪)10+50×(1+﹪)9+50×(1+﹪)8+50×(1+﹪)7+50×(1+﹪)6+50×(1+﹪)5+50×(1+﹪)4+50×(1+﹪)3+50×(1+﹪)2+50×(1+﹪)1-320=415万
以上计算的银行总收益是一个静态指标,如果把资金用于投资酒店,就会发生酒店动态收益
2.酒店年收入预测
酒店经营一般有旺季和淡季之分.按一般划分,旺季有9个月,淡季有3个月.假如在旺季的星期六的入住率为100﹪,房价每间120元,星期五入住率为50﹪,房间每间90元,其余时间房间入住率为40﹪,房价为每间70元,则有
全年星期六的总收入:120×64×4×9=万
全年星期五的总收入:90×32×4×9=万
其余时间收入:365-2×9×4) ×64×40﹪×70=万
全年总收入:万≈90万
十年总收入:90×10=900万
十年利润:自有资金产生的.利润:900-320=580万
借贷资金产生的利润:900-334=576万
显然,静态银行总收益
二.项目投资回收期预测
静态投资回收期(简称回收期),是指投资项目收回原始总投资所需要的时间,即以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。
它有“包括建设期的投资回收期”和“不包括建设期的投资回收期”两种形式。
因为我们是租用别人的房产进行经营活动,于是可以大致归入“不包括建设期的投资回收期”,于是有:不包括建设期的投资回收期=原始总投资/投产后若干年相等的净现金流量
假如投资回收期为未知数M,则有
投产后若干年相等的净现金流量XM=原始总投资
90M=80+40+(30+20)XM
M=3
于是最后的投资回收期大致为三年
三,盈亏平衡分析
盈亏平衡分析又称保本点分析或本量利分析法,是根据产品的业务量(产量或销量)、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析,用来预测利润,控制成本,判断经营状况的一种数学分析方法。
